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旅游地产的春天来了?

时间: 2017-04-12 08:43    
来源: 睿信地产研究院   作者:袁伟达

旅游地产的春天来了?

      一方面是在“调结构”“扩内需”背景下,国家对旅游业的大力支持;另一方面是国家对房地产行业越来越严厉的调控。旅游地产这个旅游与地产开发联姻的产物,在这样复杂矛盾的环境下该如何发展,值得我们好好探讨。

      “旅游搭台,地产唱戏”,旅游地产开发之踵

      旅游地产的持有运营能够为企业带来稳定、可持续的资金收入,这对于深受行业波动之苦的房地产开发企业来说是充满了巨大的诱惑。同时由于多数的旅游项目都处在经济欠发达地区,各地政府都深刻认识到旅游业对地方经济的拉动作用,因此纷纷给出优惠的政策和便宜的地价。两相结合,地产大佬们,开始“上山下海”,抢占优质旅游资源,旅游地产随之风生水起。但是旅游地产项目的运作对资金和企业经营管理方面的高要求都是大佬们不得不面对的问题,于是乎“旅游搭台,地产唱戏”仿佛成了旅游地产开发的通用模版。通过旅游的概念低价圈占土地资源,并以此带动地产的销售;再通过地产的销售获得高额利润。在这个过程中很少有企业真正关注后期旅游项目的发展(或者说没有能力)。

       睿信致成地产行业专家认为,资本的逐利性无可厚非,地产企业也要生存,但短期的地产销售不是旅游地产项目所要追求的,其运作核心应该在于旅游产业的打造。旅游产业的成功才能持续带动区域经济的发展,才能为企业带来持续稳定的资金收入,而“地产”仅仅是实现“旅游”成功的手段。现下本末倒置的旅游地产所带来的往往是地产业短期的繁荣,以及大量房屋空置的“鬼城”“荒城”,和优质资源的极大浪费。

       以产业资源为基础的旅游地产开发更具有可复制性

       旅游地产价值的高低依赖于旅游资源品质的好坏,我们可将旅游资源分为旅游自然资源和旅游产业资源两类。自然资源具有不可再生性,且一、二类的自然资源一般早就被他人占有,进入成本较高。而众多的三、四类自然资源进入成本较低但是吸引力却有限。仅依靠自然资源而打造的旅游地产在产品复制上往往存在着诸多的限制。

       睿信致成认为旅游产业资源更多的依靠开发商自身具有的能力。华侨城就是一个典型的将旅游产业资源和地产结合的成功案例,它以其旗下四大主题公园为基础,成功实现了“以旅游带地产”的主体文化产业链的打造。没有旅游产业的发展,就不会有华侨城的地产,主题公园项目能够改善城市生活、带动消费和提高就业,因而得到政府的支持。以打造主题公园低价得到土地,以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流,这种“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”模式最终的核心在于旅游产业的成功。目前看来,在优质的自然资源多数都名花有主的情况下,以旅游产业资源为基础的旅游地产开发更具有复制性。

       做好准备,才能迎接旅游地产的春天

       政策的支持、行业的利好,地产开发商纷纷介入,旅游地产的春天仿佛真的要到来了,但机会往往是留给有准备的人,如何把握好旅游地产的发展机遇并在激烈的竞争中胜出,睿信致成房地产行业咨询中心认为,地产企业应在规划管理、资金管理和运营管理三个方面做好准备。

       旅游地产的开发往往是大体量、成区域的开发,而区域开发的规划应该是由政府主导进行的,但在实际运作中政府往往会委托给开发企业来做。这种规划是一个系统工程,它牵涉到经济、文化、交通、产业等方方面面。它要和当地的经济发展紧密结合,要符合全国和区域的旅游战略规划导向,同时体现差异化的经营特色。这对于从住宅或商业开发进入旅游开发的地产企业来说是一个不小的挑战。

       旅游地产虽然土地成本较低,但与住宅相比其资金投入大、回收期长,需要长期的资金支持(这也是很多企业要通过住宅销售补贴旅游地产开发的原因)。这就要求旅游地产开发者要设计好资金流动的模式,做好资金管理工作,同时积极寻求与和银行、基金机构进行战略合作,把优良旅游资产和地产金融相结合,把项目从不动产变成金融资产,缓解企业资金压力,为企业发展提供长期有效的保障。

       旅游地产运营管理的好坏,直接影响企业的业绩,而对于从住宅或商业地产转型来的开发商,在旅游项目的运营方面往往缺乏经验和能力,这就要求开发商要积极寻找合作伙伴,借助社会资源提升自身能力,同时积极引进和培养旅游地产运营人才。

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