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地产大佬集体看空!房价的逻辑正在改变

时间: 2017-04-01 09:38    
来源: 中华元智库   作者:chngtp.com

  本轮调控自2016年10月开始,在连续加码之下,已有半年时间。

  反而引发了一轮恐慌式抢购。从一线的北京广州,到二线的杭州成都,到佛山,到广大三四线。

  北京广州等城市又再出重手调控政策。

  这迥异于以往任何一次调控。杠杆已经很高,政府已经喊打,市场的疯狂有增无减。

  然而房地产大佬已经开始集体看空。万科、融创、绿城,近期对房地产市场发出悲观甚至“非常非常悲观”的声音。

  绿城:投资投机客占40%,今年会消失

  浙江本土地产巨头绿城直言:2016年新房销售12万亿里,有5万亿是投资或投机购买。

  绿城去年只拿了九个项目。去年大体新房销售金额12万亿,其中5万亿是投资或投机购买,其余7万亿为购买者自住,而今年预计在调控下会降到7到8万亿。

  这意味着绿城对房地产市场的判断极度悲观,一方面认为目前市场买盘里有接近一半都是投机资金。另一方面,它认为今年市场里这部分投机客会消失。

  过去中国房地产市场里从来没有一年下降幅度会达到40%。或许是对上一轮调控中绿城险些破产心有余悸。

  融创孙宏斌:非常非常悲观,去年10月之后不拿地

  融创中国董事长孙宏斌从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往。

  今天他再度悲观论调。

  “房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害,现金流收紧。房价不一定会暴涨,房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象。”

地产大佬集体看空!房价的逻辑正在改变

  货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。

  如果真的政策放松后,我也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。

  万科:做好准备,迎接房价下跌!

  万科在业绩发布会上表示:

  将对三四线城市保持谨慎,并为存货跌价准备了13.8亿元。列出的下跌城市名单分别为:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。

  对于目前国内房地产市场的发展,万科董秘朱旭表示,尽管市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。

  报告期内,项目存货跌价准备为13.8亿元,较2015年底增长82.3%。原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。

  对于楼市形势的判断,万科指出:短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

  王健林:希望2018年万达不再有地产销售收入

  “到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业,比原计划提前一年实现转型目标。”王健林强调。

  此前王健林希望万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让,“2018年万达将不再有地产销售收入”。

  这一轮房地产调控之所以引发大佬集体悲观,不止在于房价本身。

  1、居民继续加杠杆,将过度消耗信贷资金,引发经济全面扭曲。

  2、实体企业已不堪重负,继续金融-地产的循环,将导致其他领域难以为继。

  3、外围经济形势已经十分不妙。无论美国追求贸易平衡还是加息,都是一把悬剑。

  经济学家对楼市泡沫的对赌

  博鳌亚洲论坛上中国国内主流经济学家关于楼市泡沫做了一场大对赌,支持房价下跌(泡沫)VS上涨(不存在泡沫)几乎是10:1,只有贾康一人认为房价未来还会上涨。

  支持楼市泡沫的一方

  北京大学姚洋:我们现在整个政策都是为富人服务。“老百姓是需要被教育的,房价涨的时候,大家都觉得的房价会一直涨下去,只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛。政府真的没有必要管理房价,要管就多建一些廉租房,让低收入者有房住。”

  “我们现在整个政策都是为富人服务,我们要求低容积率,看看一线城市的房子多数在10层左右,极其浪费,把所有的住房加倍,平均20层,你看看供给上去了没有,我们是作茧自缚,我们要抑制房价,实际上还是在为少数人服务。”

  国家金融与发展实验室李扬:房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置,最应调控的是影响房价的制度。“从90年代末期到现在,房地产调控有哪一次成功了吗?没有。说明根本就没搞对。”国家金融与发展实验室理事长李扬认为,房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置,最应调控的是影响房价的制度。

  在李扬看来,房价高低本身并无问题,就如股价高低一样。他建议,应当回归住房作为民生必需品的本质,由此出发思考调控问题。

  房价逐年上涨但土地供应逐年下降的情况,在部分大中城市已有出现。李扬认为,房地产调控应当首先确定城市化步调与土地供应的稳定关系,打比方说,“一个城市增加了1万人,就要增加1平方公里住房用地”,而不是将二者分开管理。他认为,居民解决住房应当以租为主,而非以买为主。现实中,国内还是以买为主。

  反对泡沫的一方

  贾康:可以预见未来15年左右,北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线,不存在这种可能性。顶多是上扬不那么陡峭,遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。

  “泡沫学术上都存在,泡沫的认定见仁见智,一般泡沫破了之后大家才知道什么量值以上属于泡沫。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但大家别忘了那时候日本城镇化水平77%,但中国最新的统计局的数据,2016年户籍人口的城镇化率是41%,中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段,按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展,这个时候还有4亿人从农村到城镇,”贾康说。

  按照他的观点,一线城市带动的住房平均成交价的上扬是符合经济学分析的,总的趋势是供不应求。

地产大佬集体看空!房价的逻辑正在改变

  “房价涨10%能买下上交所所有公司”

  房价现在涨到了什么地步?港交所首席中国经济学家巴曙松用了一个形象的比喻:“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”

  他笑言:“现在不怀疑房价(会涨)的问题,涨到什么时候可以买下全世界今天可以讨论。”根据去年底的数据估算,中国房产总量是270万亿元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

  巴曙松表示,市场形成这样的共识其实是很可怕的,(房地产)和其他的资产类别的价格差异太大,这样银行其实也有很大的风险。“它把银行放在一起了,再加上形形色色、不受监管的理财产品,如果房地产市场出现正常的周期性波动,届时将由此波及到银行界和相关联的理财产品,这是非常值得关注的,”他说。

  房价的逻辑在改变!

  思考房价的问题,关键在于逻辑。

  但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑,人们对房价的判断,大多基于一种群羊效应,价格上涨的时候追涨,价格下跌的时候抛售。

  以本轮房地产的周期为例,本轮房地产的反转行情最早始于2014年9月30日,在全国房价开始全面下跌之时,中央政府开始出台救市政策,继而在2015年“3.30”房地产政策回到2008年救市模式。

  同样的道理,在市场陷入疯狂模式之后,动物精神远超人的理性,各种投机因素将使市场的表现大大超越任何原理和规律的范畴。

  这轮房价的上涨有预判,但上涨如此迅猛,持续的时间如此之长,甚至在去年“9.30”之后,在高层三令五申“房子是住的,不是炒的”基调下,一些热点城市仍然疯狂炒作,逼迫政策不断加码。

  但市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候,人们只会看到眼前的疯狂,而看不到逻辑在悄然起作用。

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